Off grid tiny house/yurts/containerwoning vergunningen | Ecobouwers.be

U bent hier

Off grid tiny house/yurts/containerwoning vergunningen

afbeelding van Ilse Scheirlinckx
17/05/2021 - 19:23

Hallo!

Ik ben op zoek naar een overzicht van gemeenten in Vlaanderen (Vlaams-Brabant, Limburg, Antwerpen) die toestaan om een off grid woning zoals tiny houses/yurts/containerwoningen te bouwen/renoveren en onder welke voorwaarden. Kan iemand mij daarbij helpen? Of begin ik aan een hopeloze zaak?

Groetjes,

Ilse

15 Reacties

afbeelding van Keon
17/05/2021 - 21:07

Dag Ilse,

Het off-grid gebeuren is eigenijk bijzaak. Het enige openbaar netwerk waarop je verplicht bent om aan te sluiten, is de riolering (als die in de straat ligt ten minste).

De problematiek omtrent tiny-houses e.d. heeft meer te maken met het feit dat ze "te tiny" zijn. Alle soorten woningen moeten voldoen aan de Vlaamse Wooncode wat betreft minimale oppervlakten voor de leefruimten. Enige uitzondering hierop zijn de verkeerswaardige woonwagens (een sta-caravan is een "woning" volgens de Wooncode).

De meeste tiny-houses zijn gebouwd op een onderstel van een verkeerswaardige woonwagen maar worden niet als verkeerswaardige woonwagen gebruikt. Als standvastige woning zijn ze (daarom) te klein volgens de Wooncode. Twee van zulke units naast elkaar zou al veel problemen oplossen.

Er is nieuwe wetgeving in de maak omtrent de verplaatsbare zorgunits en daar zullen de tiny-houses, yurts, containerwoningen, etc. ook van kunnen genieten. De minister hoopt die wetgeving voor de zomer rond te hebben. Nog een beetje geduld dus ;-)

Voor het overige mag je uw alternatieve woonvormen ook enkel maar - indien permanent - in woongebied plaatsen of op een residentieel woonwagenterrein. Als je bereid bent om alle 4 maanden te verhuizen, is er meer mogelijk.

De voorwaarden om zoiets op een gewoon bouwperceel te plaatsen, zijn dan ook dezelfde als voor vaste woningen (uitgezonderd op een residentieel woonwagenterrein).

In Vlaams Brabant hebben ze speciale "gemengde zones" ingericht voor "kleinschalig wonen" en daar behandelt men alle soorten woningen (vast of verplaatsbaar, klassiek of alternatief) expliciet als evenwaardig.

afbeelding van Ilse Scheirlinckx
17/05/2021 - 22:28

Bedankt, Keon!

afbeelding van AlainD
18/05/2021 - 08:56

Er is geen verplichting om aan te sluiten op de riolering.

Als er riolering is in de straat mag je wel niet lozen in de natuur (of op straat). Je mag het afvalwater wel opvangen en laten afvoeren via een voertuig (wat in de industrie frequent gebeurd voor bepaalde afvalstromen).

Zelf zuiveren en dan lozen is in de praktijk geen optie, een gewone IBA of rietveld is hiervoor fors onvoldoende.

afbeelding van IvoB
18/05/2021 - 10:17

Ligt er riolering in je straat, dan ben je wettelijk verplicht hierop aan te sluiten. Enkel wanneer je hiervoor het terrein van derden moet doorkruisen en daarvoor geen toelating krijgt, of als je woning op meer dan 250 meter van de riolering gelegen is, is een uitzondering voorzien. Dien ook in dit geval een aansluitingsaanvraag in bij Fluvius, zodat wij kunnen onderzoeken wat voor jou de beste oplossing is.

Om na te gaan of er al riolering in je straat ligt of nog komt, kun je de cluster (zone of gebied) van jouw gebouw raadplegen op de zoneringsplannen van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM). Die geven voor elke woning weer welke maatregelen je moet treffen. Jouw gebouw kan gelegen zijn in één van deze vier zones:

  1. Centraal gebied: Er is geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering.
  2. Collectief geoptimaliseerd buitengebied: Er is recent riolering aangelegd en die is aangesloten op een waterzuivering.
  3. Collectief te optimaliseren buitengebied: Er is riolering gepland of aanwezig, maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering.
  4. Individueel te optimaliseren buitengebied: Er is geen riolering voorzien. Het afvalwater moet individueel gezuiverd worden met een IBA (Individuele Behandeling van Afvalwater).

Mocht jouw gebouw nog niet zijn opgenomen in het zoneringsplan, dan gelden dezelfde voorwaarden als voor het individueel te optimaliseren buitengebied, tenzij rechtstreekse aansluiting op een bestaande riolering mogelijk is.

In iedere zone gelden bepaalde voorwaarden om je afvalwater te lozen.

ps. Hier in de straat was tot twee jaar geleden geen enkele woning aangesloten op de riolering en had iedere woning zijn eigen opslag van zwart en grijs water met periodieke afvoer of een gekeurde IBA.
Toen er centrale riolering voor zwart en grijs water werd aangelezgd (regenwater dient afgevoerd of geïnfiltreerd op de eigen terreinen) was men verplicht aan te sluiten op deze riolering en dit onder toezicht van Aquafin. Iedere aansluiting werd ook individueel gecontroleerd voor er een goedkeuring werd afgeleverd. 
Een paar huiseigenaren (vooral diegenen die tientallen meters eigen tuin/oprit moesten openbreken om tot aan het aansluitpunt te geraken) waren niet akkoord en zijn naar de rechtbank getrokken. Geen één heeft het pleit gewonnen. 

 

 

 

afbeelding van AlainD
18/05/2021 - 12:18

Ik herhaal dat er geen aansluitingsverplichting is, maar een lozingsverbod. Lozen via een IBA is echter ook NIET toegestaan.

Periodieke afvoer is toegestaan, maar normaal VEEL duurder en onpraktisch. Voor woningen ten zeerste af te raden. Dat is een situatie waar je niet in terecht wilt komen. Voor een magazijn met een handenwasser is het een ander verhaal.

De relevante Vlaamse wetgeving, Vlarem II :

Vlarem II
Artikel 6.2.2.1.2.§ 1.De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone
oppervlaktewateren of in een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater is
verboden wanneer de openbare weg van openbare riolering is voorzien met
uitzondering van lozingen gelegen in het individueel te optimaliseren
buitengebied. Voor woningen gelegen in het centrale gebied, collectief
geoptimaliseerd buitengebied of collectief te optimaliseren buitengebied
kan hiervan worden afgeweken als de afstand tussen de woongelegenheid of
het lozingspunt en de openbare riolering meer dan 250 meter bedraagt, of
als de aansluiting moet uitgevoerd worden via een of meerdere percelen van
derden. Bij afwijking worden de lozingsvoorwaarden voor lozingen in het
individueel te optimaliseren buitengebied, vermeld in subafdeling 6.2.2.4,
nageleefd.

afbeelding van IvoB
18/05/2021 - 14:59

Tja, je herhaalt gewoon de wettelijke omschrijving die ik ook al neerschreef, met dezelfde uitzonderingen. 

Je laat alleen de toepassing in de praktijk weg die ik na de ps heb toegevoegd om semantisch een punt te maken. 
Als je semantisch gelijk wil halen, mij niet gelaten. 

De meeste mensen leven wel in de werkelijke wereld. 
Ik kan er nog aan toevoegen - als praktische overweging - dat als je binnen de drie maanden aansluit op de riolering de kost van de aansluiting voor de bewoner gratis is gezien de aansluitkost dan wordt opgeheven door de premie van dezelfde orde. 
Nadien zijn de kosten volledig voor de bewoner-eigenaar. In de orde van een 800 € per aansluitpunt. 

afbeelding van AlainD
18/05/2021 - 18:14

Jij hebt het over een verplichting tot aansluiting en die is er manifest NIET, er is louter een lozingsverbod van afvalwater. In een aantal situaties is dat verre van een semantische discussie, maar gaat het net over veel geld. Ik bekijk het wel iets ruimer dan een huisje met tuintje in een verkaveling.

Ik zou zeer erg opletten met wat je schrijft over kosten bij riolering. Deze verschillen van rioolbeheerder tot rioolbeheerder en vaak zelfs van gemeente tot gemeente.

afbeelding van Keon
18/05/2021 - 20:08

AlainD wrote:
Jij hebt het over een verplichting tot aansluiting en die is er manifest NIET, er is louter een lozingsverbod van afvalwater.

Daar kan je een punt hebben... conform de wetgeving op de waterdistributie heb je enkel de plicht om uw afvalwater "tot aan het openbaar netwerk te leiden als dat voorhanden is" (is tot aan de rooilijn).

De Vlaamse Regering wrote:
 Art. 9.§ 1. De klant is verantwoordelijk voor alles wat de opvang van afvalwater en niet-verontreinigd hemelwater in en op het onroerend goed betreft, voor de eerbiediging van een eventuele [1 lozingsvergunning of omgevingsvergunning voor de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit]1 en andere wettelijke of reglementaire beperkingen en voor de naleving van de bepalingen van dit besluit, door eenieder die gebruik maakt van de huisaansluiting.
De klant voert het afvalwater en, in voorkomend geval, het niet-verontreinigde hemelwater van zijn onroerend goed af tot aan het openbaar saneringsnetwerk, als dat aanwezig is.

Aansluiten op de riolering zelf, is voor de rioolbeheerder, dat mag je niet zelf doen. Maar wat er gebeurt als je niet bereid bent om de aansluitkosten te betalen, weet ik niet...

Vlarem II, Artikel 6.2.2.1.2.§ 1. spreekt enkel van lozen in oppervlaktewater" of in een kunstmatige gracht: "De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater is verboden..."

Dat wil zeggen dat het laten wegvloeien van het afvalwater over het maaiveld wel is toegestaan, zelfs in een natuurlijke gracht...

Nu ja, als je niet mag lozen, kan je nog altijd een gesloten circuit uitdenken en een deel laten verdampen...

afbeelding van IvoB
18/05/2021 - 20:56

Keon wrote:

Vlarem II, Artikel 6.2.2.1.2.§ 1. spreekt enkel van lozen in oppervlaktewater" of in een kunstmatige gracht: "De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater is verboden..."

Dat wil zeggen dat het laten wegvloeien van het afvalwater over het maaiveld wel is toegestaan, zelfs in een natuurlijke gracht...

Veel succes als dat je interpretatie is  voor een pand gelegen op minder dan 250 meter van een openbare riolering. 

Aansluiten op de riolering zelf, is voor de rioolbeheerder, dat mag je niet zelf doen. Maar wat er gebeurt als je niet bereid bent om de aansluitkosten te betalen, weet ik niet...

Uiteraard ga je niet zelf aansluiten op de ondergrondse hoofdriolering.
De eigenaar legt een afvoerbuis tot aan de rooilijn. 
Daar sluit hij aan op de aanwezige wachtbuis of, indien deze niet aanwezig is, worden de werken uitgevoerd door een aannemer aangesteld door de wegbeheerder of rioolbeheerder. 
Het privégedeelte, het deel van je afvoer tot aan het maaiveld, is zelfs al jaren onderhevig aan een verplichte keuring bij nieuwbouw of grote veranderingswerken. 
Sinds dit jaar is zelfs de keuring van het privégedeelte van je drinkwaternet aan een keuring onderhevig (en iedere aangesloten kraan moet op een goedgekeurde lijst staan) alvorens de watermaatschappij de toegang opensteld. 

De verplichting tot aansluiting op het rioolnet - onder de voorwaarden die ik al heb aangehaald - zijn overigens niet mijn woorden maar letterlijk deze van de Vlaamse overheid zelf: 

https://www.vlaanderen.be/waterafvoer-en-riolering

  • dat de eigenaar van het gebouw verplicht is om, op eigen kosten, aan te sluiten op de riolering (als die er ligt)
  • Op het zoneringsplan van de gemeente is voor elk adres vastgelegd of het gebouw moet aansluiten op de riolering of het afvalwater zelf moet zuiveren.

​Lijkt me voor weinig interpretatie vatbaar. 
Hier in de straat waren er ook een paar die meenden dit te kunnen interpreteren naar eigen goeddunken. Enkele jaren later hebben ze en hun advocaat en braafjes hun verplichte aansluiting mogen betalen. 

 
 

afbeelding van Keon
18/05/2021 - 20:59

Ivo,

Ik begrijp uw standpunt - en dat van de Vlaamse Regering - maar hetgeen men voor ogen heeft, is blijkbaar niet wettelijk afdwingbaar dat is het punt dat Alain wil aantonen...

En als je de wetten erop naleest, heeft Alain een punt...

Uw buren hadden eigenlijk in beroep moeten gaan en desnoods zelfs tot in Cassatie om zo juridische interpreatie van de wetgeving ter zake te kennen.

afbeelding van AlainD
18/05/2021 - 21:43

Weg laten lopen op het maaiveld mag niet :

Vlarem II :

Artikel 6.9.2.2.De volgende voorwaarden zijn van toepassing op de indirecte lozing van huishoudelijk afvalwater ingrondwater :
1° elke lozingsmethode waarbij het afvalwater rechtstreeks in de bodem of in een grondwaterlaagwordt geïnjecteerd, is verboden;
2°alleen de indirecte lozing van huishoudelijk afvalwater is toegestaan. Het is verboden hierinafvalstoffen te lozen of te laten toekomen;
3°de indirecte lozing moet gebeuren via een besterfput die aan de volgende voorwaardenvoldoet: a)een maximale diepte van 10 meter onder het maaiveld; b)zich bevinden op een afstand van ten minste : 1°50 meter van een oppervlaktewater; 2°50 meter van elke open kunstmatige afvoerweg voor hemelwater; 3°100 meter van een grondwaterwinning; 4°100 meter van elke bron van drinkwater, thermaal water of mineraalwater; c)geen overloop hebben; d)voorzien zijn van een gemakkelijk en veilig bereikbare opening die toelaat monsters tenemen van de materie die zich in de besterfput bevindt;

4°de indirecte lozing in grondwater van huishoudelijk afvalwater is verboden als de openbare weg van openbare riolering is voorzien of als het gezuiverde afvalwater, rekening houdend met de afstandsregels, vermeld in punt 3°, b), in een gewoon oppervlaktewater of in een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater geloosd kan worden.

^^^^^

afbeelding van AlainD
18/05/2021 - 21:56

Keon wrote:

Ivo,

...

Uw buren hadden eigenlijk in beroep moeten gaan en desnoods zelfs tot in Cassatie om zo juridische interpreatie van de wetgeving ter zake te kennen.

Ik ga er vanuit dat de betrokken buren een IBA hadden en daar moet de zuiveringsfunctie inderdaad uitgeschakeld worden.

De meeste mensen die het afvalwater conform de wetgeving laten afvoeren zullen maar al te blij zijn als er riolering komt.
Met een gezin ben je echt niet vragende partij om zelf te blijven afvoeren.
Het zijn echt grote uitzonderingen waar dit niet beter is, maar ze bestaan wel.

Ik denk trouwens niet dat de Vlaamse administratie/Regering een absolute aansluitplicht wilt, anders had dat ondertussen wel in Vlarem II gestaan. De formulering heeft echt wel een reden.

afbeelding van Keon
18/05/2021 - 22:28

Dus wat de buren van Ivo misschien hadden kunnen doen:

  1. IBA toch blijven gebruiken.
  2. Maximaal gezuiverd water hergerbuiken (spoelwater voor het toilet kan altijd).
  3. Eventuele overloop van de IBA laten uitkomen in een vijver (en daar laten verdampen).
  4. (Hemelwater laten infiltreren op eigen terrein).

Zolang ik geen afvalwater loos mag ik toch op mijn eigen terrein een (ecologische) zuiveringsinstallatie bouwen, genre actief belucht rietveld?

afbeelding van IvoB
25/05/2021 - 17:00

De meeste van mijn buren hadden een IBA (tot 2 jaar terug verplicht bij nieuwbouw) met infiltratie. Er waren er bij die tot 40 meter van de straat lagen.

Zelf had en heb ik een septische put, overloop in zeer groot rietveld, getapte zuivering na rietveld en vijver met een paar 1.000'den m³ als eindpunt.

Voor de aanleg van de riolering is een vertegenwoordiger van Aquafin alle woningen een voor een afgegaan om een plan op te stellen om de IBA's af te koppelen, een kostenraming te doen van de werken (als ze dit zelf deden wat geen verplichting was, je mag ook zelf een aannemer aanstellen of de werken tot de rooilijn zelf uitvoeren).
Twee buren en ikzelf hebben me verzet met argumenten die hier al zijn aangehaald + dat de grond waardoor de riolering zou lopen deels onze eigendom was. 
Ik heb een dading met Aquafin getroffen voor een bovengrondse onteigening waardoor ik meer heb overgehouden aan de procedure dan de rioolaansluiting me gekost heeft. 
Mijn buurman heeft een rechterlijke procedure opgestart wat hem 5.000 € gekost heeft aan zijn advocaat. Om uiteindelijk tot hetzelfde resultaat te komen => zijn IBA ontkoppelen en verplicht aansluiten op de riolering. 

Na aanleg van de riolering en aansluiting op het aansluitpunt (verbinding ondergronds riool met wachtbuis/put op eigen terrein) werd woning per woning gecontroleerd of er geen enkele regenwaterafloop in de aansljuiting van de riolering terecht kwam => geluids en rooktest).

Tot zover het verschil tussen de theorie en de dagdagelijkse praktijk. 
Je bent natuurlijk vrij zoveel te proberen als je wil en wetgeving proberen te interpreteren naar eigen inzicht. 

Het verschil met de werkelijkheid is dat het je op een forum niets kost en dat je daar gemakkelijk semantisch gelijk kan halen. :-)

Zolang ik geen afvalwater loos mag ik toch op mijn eigen terrein een (ecologische) zuiveringsinstallatie bouwen, genre actief belucht rietveld?
Dat mag (moet) je alleen als je onder de uitzonderingsmaatregelen valt. 
Dat mag je niet als je binnen de door de regelgeving vastgestelde afstand van een openbaar riool woont en vrij toegang over eigen terrein hebt tot de aansluiting. 
Je doet in Vlaanderen op eigen terrein al lang niet meer wat je zelf wil. 
Je bouwt ook geen woning meer naar eigen goeddunken. 
Je plaatst tegenwoordig zelfs geen waterkraan meer in je woning naar eigen goeddunken (toch niet als je in orde wil zijn met de regelgeving). 

Uw buren hadden eigenlijk in beroep moeten gaan en desnoods zelfs tot in Cassatie om zo juridische interpreatie van de wetgeving ter zake te kennen.
Zie hiervoor. Voor de meeste mensen zijn twee procedures achter elkaar gedurende twee jaar genoeg.
De tegenpartij (Aquafin, gemeentelijke en Vlaamse overheid) kunnen immers blijven procederen op kosten van de gemeenschap. 
En dat allemaal om na al die jaren de "juridische interpretatie van de wetgeving te kennen"? 
Klinkt goed, schriftelijk op een forum als je zelf geen betrokken partij bent en de kosgten niet moet dragen noch er je tijd in moet steken

Nogmaals, het woord verplichte aansluiting komt niet van mij maar komt uit een link van zowel Fluvius, Aquafin als de overheid. Je kan de letterlijke tekst + een link hiervoor vinden. 
Misschien zou een of andere principeridder na jaren procederen uiteindelijk een gunstige uitspraak bekomen hebben. Misschien. 
De jaren nadien moet hij wel nog verder leven met de administratie van zijn gemeente, gewest, nutsbedrijven. 
Op een vergadering met het gemeentebestuur, Aquafin en bewoners die verzet aantekenden (uiteindelijk drie van de tientallen) werd letterlijk gezegd: "we procederen tegen jullie tot je er bij neervalt". 

Wat betreft je vier punten haal je wel het een en ander door elkaar. 

Punt 1 mag niet, zie herhaalde uitleg hiervoor. 
Punt 2 is aangeraden maar geen verplichting en moet ieder dus voor zichzelf uitmaken. Heeft niets met afvoer te maken.
Punt 3 zie 1.
Punt 4 dat is hier sowieso een verplichting. Het riool is in de wijk alleen voor grijs en zwart water. Regenwater dient verplicht opgevangen op eigen terrein, desnoods met een infiltratiesysteem op eigen terrein op de overloop van de regenput. 

Om op de topicvraag terug te komen, TS bevraagt zich best eerst eens heel goed bij de bouw- en technische dienst van de overheid waar de grond gelegen is waarop ze dit wil doen en baseert zich beter niet op uitspraken die ze leest op sociale media. Met die overheid zla ze nog jaren moeten overeenkomen. Als het misloopt zal niemand van van dit forum haar steunen tot voor de rechtbank. 

afbeelding van Keon
19/05/2021 - 11:37

Verweer van de burger tegen de (almachtige) overheid staat hoe langer hoe meer onder druk en dan moet je als individuele burger idd. een kosten-baten analyse maken. Allerhande vzw's zijn op dat vlak beter gewapend.

Een woonwagen, containerwoning of tiny house vergund krijgen, zou "normaal" geen probleem mogen zijn, de wetgeving is er. Alleen weigeren de meeste overheden om die vergunning af te leveren (op basis van allerlei drogredenen)... En dat eindigt ook in een juridische strijd. Helaas zijn er geen vzw's bereid om die juridische strijd aan te gaan... De BBL probeert hier wel wat dingen te doen bewegen maar het blijft afwachten.

De aankomende wetgeving omtrent de verplaatsbare zorgunits zou bepaalde paden kunnen effenen... ook hier blijft het afwachten.