PH onmogelijk door grondprijzen? | Ecobouwers.be

U bent hier

PH onmogelijk door grondprijzen?

Het Ecobouwers forum is vernieuwd en verbeterd, daarom is deze discussie afgesloten. Je kunt hier niet meer reageren. Je kan deze vraag opnieuw stellen, of vragen aan de beheerder van Ecobouwers om deze discussie opnieuw te openen als een nieuwe vraag. 

24/04/2007 - 17:29

Gewoon even wat frustratie aflaten, want nadenken over een eigen woning in Vlaanderen kan frustrerend zijn...

Als jong koppel uit de omgeving van Turnhout, zouden we graag een passiefhuis zetten en dan begint het allemaal met de goede bouwgrond.
Alleen zijn de ideale gronden voor een PH (zuidgericht, breed genoeg,...) ook de allerduurste en de gronden zijn al onbetaalbaar.

In een oud huis verbouwen volgens de PH-standaard geloof ik niet echt (al ben ik een echte leek), want het lijkt me dat er altijd een aantal fundamentele "constructiefouten" (koudebruggen) in de bestaande huizen zitten, zodat de enige degelijke manier toch een nieuwbouw is.

Ik denk dat we voorlopig maar blijven huren en sparen tot we toch die verschrikkelijke grondprijzen kunnen overbruggen...

19 Reacties

Reacties

25/04/2007 - 09:16

Beste Bert,
Je gevoelens kan ik helemaal volgen, ik denk dat ze wel gelden voor zowat elke bouwheer hoor.
Je wil zoveel en groot, en ook nog t mooiste en t beste, kwaliteit, maar t blijkt eigenlijk onbetaalbaar, zowel grond als bouwen.

Ik denk dat velen je al voor gegaan zijn, ook ik, waar je wensen en je verlangens groter zijn dan je portemmonee.

Misschien kan ik je nog troosten met het feit dat hier in nederland nergens niks nul komma nul subisdie gegeven wordt, het bouwen duurder is, slechter gedaan wordt, de grond al jaren onbetaalbaar is, nog meer regeltjes kent die onzinnig lijken en een passiefhuis kompleet in de weg staan. Trouwens in nederland zijn we nogal sociaal en we vinden dat je in hetzlfde huis als je buurman moet wonen, dus je mag kiezen in welke woning je gaat wonen, nummer 203 in het rijtje of die daar op de hoek, nummer 312. Ze zijn wel allemaal hetzelfde gebouwd dus je hoeft ook niet jaloers te zijn op je buurman.

Dus, volhouden, en wees ervan overtuigd dat je over enkele jaren je tevreden zult zijn met je woning, ook al heb je hier en daar water bij de wijn moeten doen. Dus ga voor een LEW, probeer een passiefhuis, informeer overal, bezoek bijvoorbeeld passiefhuisplatform en hou vol.

( volgens mij zitten er een paar passiefhuis-bouwers in belgie die een prachtige houtskeletbouw voor je kunnen neerzetten in passiefhuis hoor )

24/04/2007 - 18:21
Jan

Deze reactie lijkt me toch iets te vrijblijvend - en teveel uitgaand van algemene dogma's (of één bepaald type PH). In België zijn we ondanks alles nog zeer verwend wat bouwen betreft (vergeleken met NL, Duitsland, of Zwitserland, waar de lening vaak over twee generaties gespreid wordt...).

Van elk stukje grond is wel iets te maken - dat is juist de uitdaging.

Bijv. zuidgericht: ik ben ervan overtuigd dat we meer en meer de zomerhitte moeten buitenhouden. Een terras op het noorden is in de zomer veel genietbaarder. En via de juiste raamindeling kan je volop winterzon binnenhalen.

Breed genoeg: ? (best is gesloten bebouwing).
Een passiefhuis op een grote lap grond op het platteland betekent eerder een grote verspilling van open ruimte - en vaak ook van autobrandstof.

Zo erg hoeft dat huren nu ook niet te zijn - zelf heb ik dat ook vele jaren gedaan. Het liet me toe mijn ideeën omtrent bouwen (waar ik ondertussen mee bezig ben) te laten rijpen. Als 25 jarige wist ik niet meer dan te kiezen tussen een "pastorie"woning of een kubus met een piramidedak - naast de catalogi van de SOD firma's.

Achteraf gezien zeer gelukkig dat ik geen gedrocht van een woning gebouwd had dat ondertussen voorbijgestreefd zou zijn.

Als je echt niet wilt huren, ga dan voor een rijwoning, doe wat ervaring op met verbouwen, en normaal heb je daar een mooie meerwaarde op (kleine woningen zullen zeker hun prijs behouden - meer dan megavillas) als je dan zelf aan het bouwen slaat.

24/04/2007 - 18:21
jandc (niet gecontroleerd)

En waarom niet een huis renoveren naar LEW (vooral rijhuizen zijn zeer geschikt)? Beetje rondkijken en je vindt hier wel wat hoor. Wij zijn aan 't renoveren in Turnhout.

24/04/2007 - 18:30

Ik vrees dat de stijging van je spaargeld zal achterblijven op de stijging van de bouwgronden. Zeker voor de "goeie" stukken.

Wij hebben een goed jaar geleden een prachtig stuk gekocht van 11a en voor dezelfde prijs vind je nu bij ons in de omgeving maximaal 8a en zeker niet zo mooi en centraal gelegen. En de meeste percelen zijn nu 4-5a, slecht geörienteerd en bijna even duur als de rest.

Hier in het verre limburg is de grondprijs zeker 10% gestegen in 2006 en dit na nog meer spectaculaire stijgingen. Mijn collega betaalde 6 jaar geleden 1/7e van de prijs die wij betaalden voor een gelijkaardig stuk.

NU kopen of misschien nooit meer kopen zo lijkt het mij op vele plaatsen in belgië. Vooral als je niet ver weg van alle faciliteiten wil gaan wonen.

En bouwen op zich voor iemand met weinig tijd en twee linkse handen is enorm duur. Wil je dan PH. Dan moet het eerst nog lukken (bedoel mensen vinden) en kost het je nog eens mijn idee minstens 20% meer.

24/04/2007 - 18:33

bert,

passiefbouw is dan wel het ideaal, maar we hoeven toch niet aan fetisjisme te doen ?
(los van het feit dat passief wel degelijk mogelijk is met een niet-optimale oriëntatie).
veel kavels zijn ook gewoon niet geschikt voor passief, bijvoorbeeld in de bebouwde kom of stad, alleen al vanwege de oriëntatie van de straat, of de beschaduwing van omliggende gebouwen .
er is mij zelfs een geval bekend van een groot terrein, waar passief prima zou kunnen, als stedebouw maar niet belachelijk koppig zou vereisen dat alle straatgevels in die straat in krek dezelfde richting zitten ...
in zo'n gevallen vind ik het ook best eervol om te gaan voor een zeer-laag-energie-woning .
het maximum eruit halen dat erin zit, meer kun je niet vragen ...

vriendelijke groeten,
bart humbeeck

24/04/2007 - 21:05

Bart,

waarschijnlijk heb je wel gelijk. We moeten misschien eerst eens gaan kijken wat de mogelijkheden allemaal zijn met bestaande huizen in plaats van ons blind te staren op de prijzen van de bouwgrond.

Ik krijg enorm de indruk dat de "jongeren" zenuwachtig (gemaakt) worden door de stijgingen van de vastgoedprijzen. Ik denk wel dat het "nu of nooit" gevoel deels georchestreerd wordt door banken en makelaars, maar het leeft wel.

Over de vergelijking met Nederland wil ik toch nog even iets kwijt: zij hebben een (voorlopig nog) onbeperkte hypotheekrente-aftrek. Dat maakt de maandlasten toch een heel stuk draaglijker.

25/04/2007 - 08:26
Anonieme gebruiker (niet gecontroleerd)

een lap grond van 11a.

jongens toch, ze zouden het moeten verbieden om nog zo'n lappen grond in zijn geheel te verkopen. OP 11a kan je met gemak 3 vrijstaande woningen neerpoten.

Belgen zijn idd veel te veel verwend. Veel grond moeten ze hebben en een kast van een huis dat na 20jaar veel te groot is geworden,...

Alles hangt af van de kunde van je architect. Op een perceel van 2,5a kun je even ruim wonen als op een perceel van 11a... jammergeneg snapt niemand dat, of wil niemand dat snappen...

25/04/2007 - 11:12

"Ik krijg enorm de indruk dat de "jongeren" zenuwachtig (gemaakt) worden door de stijgingen van de vastgoedprijzen. Ik denk wel dat het "nu of nooit" gevoel deels georchestreerd wordt door banken en makelaars, maar het leeft wel."

Dit gevoel leeft allesinds. Toen wij 2 jaar geleden naar een huis begonnen te kijken leek het ons al duur. Nu 2 jaar later zijn de prijzen gewoon veel sneller gestegen dan ik ooit kon sparen op die tijd.

Ik ben er ook niet meer van overtuigd dat mochten we nu een tussenwoning kopen en deze opknappen we deze nog met winst van de hand kunnen doen. De prijsstijging moet toch ergens halt houden?
Bovendien ben ik ervan overtuigd dat de prijzen kunstmatig hooggehouden worden door toedoen van vele SOD firma's. Ze kopen gewoon alles op en zetten maar ruwbouw tot er een koper opdaagt.
Wat als deze markt ineenstort zoals nu in Spanje gebeurt?

Verder ben ik er helemaal mee akkoord dat je geen kast van een huis hoeft te bezitten. Maar als je een beetje zelfvoorzienend wilt zijn bv. groententuin heb je toch een beetje grond nodig.

Dit alles maakt dat onze blik nu al een hele tijd op het buitenland gericht is.

25/04/2007 - 14:13

Geert

Dan moet je je blik eens richten op Zweden.
Hier zijn de huizen nog betaalbaar en het leven is zeker niet duurder.
zie op www.hemnet.se voor prijzen

Dirk

25/04/2007 - 15:21

Allen,
wij hebben vorig jaar een stuk grond gevonden en gekocht en dit na lang zoeken. Vrijstaand is het niet, maar met halfopen zijn wij ook al tevreden (jammer genoeg wordt er een hogere prijs/m² gegeven voor vrijstaande woningen en vormen eigenaars twee halfopen percelen vaak om naar twee open percelen, waardoor het niet makkelijk is om nog halfopen percelen te vinden).
Ik denk dat de invoering van de EPB-regeling ook voor een prijsstijging heeft veroorzaakt (iedereen wilde zijn bouwaanvraag indienen voor de invoering ervan en deze zijn momenteel volop in uitvoering).
Zonder hulp van onze ouders zou het heel wat moeilijker zijn en zou passief-bouwen al helemaal een utopie zijn en zou het een LEW zijn geworden.
Sterkte Bert, waar en wil is, is een weg (en waar en weg is liggen bouwgronden).

27/04/2007 - 15:47

hallo bert

Ik woon in regio luik op de rand van de taalgrens en heb me verleden jaar ook in "het bouwavontuur" gegooid.Het huis dat ik heb gekocht dateert van 1937.Ik doe de volledige verbouwing zoveel mogelijk zelf...maar met begeleiding van een architect.Als ik alle werken uitgevoerd heb die voorzien zijn, zeker op het gebied van isolatie, dan zou ik volgens de mijn architect uitkomen op een K27-woning.Ik geloofde het eerst niet en heb dit laten checken door een "quichet d'energie" (want die beheren veel premies in wallonie) en zij kwamen tot dezelfde conclusie.Gevolg, ik zou maar een chauffage nodig hebben van 10kw om gans het huis te verwarmen.En dit voor een woning van 1937.
Wat ik oa doe/gedaan heb is nieuwe dubbele ramen steken, waar mogelijk 2 van de 3 buitengevels langs de buitenkant isoleren, het dak vernieuwen en deftig isoleren (25cm homatherm 55kg densiteit),vloeren uitbreken en isoleren alvorens vloerverwarming plaatsen, zonneboiler van 1000lit geplaatst met 10m² zonnepanelen en een uitbouw gezet in HSB die ikzelf werder afwerk met isolatie....
Wat ik je aanraad is...zoek niet het perfekt ge-orienteerde huis of terrein, zoek eerder een bestaand huis met "een ziel" die je direkt aanspreekt als je het bezoekt.Zulk een huis zal je met plezier willen renoveren.Zoek ook een architect die jou wil ondersteuen in je zoektocht en werken en die de moeite wil doen om zich te informeren over bestaande en nieuwe technieken.
Aangezien je in Vlaanderen woont en ik in Wallonie zijn er heel wat premies die NIET hetzelfde zijn..daarover kan ik je niet verder helpen...maar weet dat het de moeite loont om je daarvan grondig op de hoogte te stellen wat kan en niet kan.
Natuurlijk is er het financiele plaatje die ook meespeelt en natuurlijk als je een bestaand huis renoveert kom je soms heel kostelijke verrassingen tegen (in mijn geval moest ik een bijgebouw volledig afbreken en herbouwen wegens onstabiele funderingen..slik slik hallo mr bankier)
MAAR wie garandeert je dat je met een nieuwbouw ook geen problemen zult hebben .Als je soms de horror-verhalen leest of hoort van nieuwbouwers...
Doch wat voor mij belangrijk is bij het verbouwen van een bestaande woning is de voldoening dat je het allemaal (allez zoveel mogelijk)ZELF hebt gedaan en dat doet deugd.

Succes, laat je niet ontmoedigen ..

ludo/wallonie

24/05/2007 - 23:24

Bert en anderen,

Een kleine quiz:

1. Wat is het minst schadelijk voor de natuur/landschap? A. een alleenstaand PH in een verkaveling ergens in een afgelegen dorp of B. Het opvullen in een stad dmv een LE rijwoning. C. Een bestaande woning renoveren.

2. Wat heeft de laagste bouwkost? A. een alleenstaand PH in een verkaveling ergens in een afgelegen dorp of B. Het opvullen in een stad dmv een LE rijwoning. C. Een bestaande woning renoveren.

3. Wat levert op termijn ook de laagste "ecologische voetafdruk" inclusief postbedeling, nutsleidingen, ...? A. een alleenstaand PH in een verkaveling ergens in een afgelegen dorp of B. Het opvullen in een stad dmv een LE rijwoning. C. Een bestaande woning renoveren.

4. Wie wist dat sinds Januari 2007 voor nieuwbouw in steden (op afgebroken bouwterreinen) de BTW maar 6% bedraagt ipv 21%?

Bent U iemand die systematisch "A" heeft geantwoord, is het misschien beter U te informeren bij de Bond beter leefmilieu alvorens bouwwerken te starten. Hebt U minstens éénmaal "B" geantwoord, dan is dat al meegenomen.

Dus heel kort mijn conclusie: U wil een PH bouwen in de omgeving (lees buiten de stad) van Turnhout. Dat lijkt me de minst ecologische :( en minst gunstige economische :( oplossing. Zeker omdat, zoals uzelf beweerd, de grondprijzen zo hoog zijn.

27/05/2007 - 23:32

Dag Frederic,

Wat bedoelt u precies met slechts 6% btw voor nieuwbouw in steden "op afgebroken bouwterreinen" ? Is dit enkel van toepassing in het geval ik een woning koop, deze volledig afbreek en er dan een nieuwe woning bouw ? Of geldt dit ook voor als ik een bouwgrond koop waarop vroeger een woning stond (die dus niet door mij werd afgebroken, maar door de vorige eigenaar van de grond)en waarop ik dan nu een nieuwe woning bouw ? Wij bevinden ons namelijk in dergelijke situatie: wij gaan een nieuwbouw (LEW rijwoning houtskelet in stedelijk gebied) zetten op een door ons aangekochte grond waar tot voor kort oude woningen stonden.

Groeten,
Gino

01/06/2007 - 11:01

Hallo Gino,
Sinds de programmawet van 2006 is er inderdaad in bepaalde gevallen 6% BTW voor nieuwbouw ipv 21%:
(...)
Art. 56. In tabel A van de bijlage bij hetzelfde besluit, wordt een rubriek XXXVII ingevoegd, luidende :
« XXXVII Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden
Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning.
Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan het vervullen van de navolgende voorwaarden :
1° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt;
2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de stadsgebieden zoals bepaald door de bevoegde overheid van de grote steden opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid;
3° de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd door een persoon die op het tijdstip van het sluiten van de aannemingsovereenkomst geregistreerd is als zelfstandige aannemer overeenkomstig de artikelen 400 en 401 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992;
4° de bouwheer moet :
a) vooraleer de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22 van het Wetboek, bij het controlekantoor van de belasting over de toegevoegde waarde van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring dient te vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning te worden gebruikt en dient vergezeld te zijn van een afschrift van :
- de bouwvergunning;
- het (de) aannemingscontract(en);
- het besluit van de bevoegde overheid waarin de naleving van de in 2° vermelde voorwaarde wordt bevestigd.
b) aan de dienstverrichter een afschrift van de verklaring bedoeld onder a) overhandigen. »

(...)

DIT IS OOK BEVESTIGD DOOR DE BTW DIENST IN MECHELEN.

01/06/2007 - 11:13

Gino, ik lees dus niet in punt 4 dat je een bewijs moet leveren aan het controlekantoor van de belastingen van de afbraak van een gebouw.

Dus, op naar de BTW zou ik zeggen! Let op, mijn belastingskantoor heb ik zelf moeten inlichten over de wet :-)
PS: ik had de 6% zelf niet gevonden, wel mijn zeer spitsvondige architect.

Veel bouwvreugde,
Frédéric.

04/06/2007 - 01:14
Anonieme gebruiker (niet gecontroleerd)

Frederic,

Maar spijtig genoeg moet je ook een bouwvergunning hebben om een gebouw af te breken en dus zal er in de bouwvergunning die je moet kunnen voorleggen wel vermeld moeten staan dat je een gebouw mag afbreken.

Als er geen meer is, is dit wel een probleem. Ik heb ook bouwgrond en wie weet heeft er ooit ook wel een huisje van een herder opgestaan. Maar dit lijkt me moeilijk te bewijzen.

Ik ben anders ook wel geïnteresseerd in 6% BTW

04/06/2007 - 17:21

Silvio,

Het moet om stedelijk gebied zoals vastgelegd in het staatsblad. In die gebieden stonden vroeger geen herdershuisjes maar woningen.

Deze wet is al vele jaren aangekondigd en er is nooit echt werk van gemaakt, slechts recentelijk in de programmawet. De achtergrond van de wet is een beslissing van de Europese Commissie om lidstaten toe te staan speciale BTW tarieven te hanteren voor nieuwbouw in "verloederde" stedelijke gebieden.

Volgens de toepassing in de Programmawet gaat het om 32 stedelijke gebieden (vraag me niet de lijst, ik ken hem niet van buiten).

Bedenking 1: zelfs bouwvallige huizen kosten meer dan 100,000 EUR en daar moet je uiteraard de volle pot voor betalen voor aankoop plus onkosten. De afbraakkosten en nieuwbouw zijn aan 6%. Ik heb het nog niet uitgerekend, maar bruto betaal je evenveel voor een aankoop van een huis van 250,000 EUR in een dorpswijk. Ik denk dus niet dat deze maatregel voor de gemiddelde Vlaming/Belg is weggelegd.

Bedenking 2: zoek eens een bouwgrond in één van de 32 steden waar vroeger huizen stonden ... Niet veel dus.

Bedenking 3: de eerste vraag ging over grondprijzen. Ik geef Bert 100% dat de prijzen hoog zijn. Maar weet dat alles nog in prijs zal stijgen zolang de omringende landen duurder zijn. Voor de leut ben ik even naar Nederlandse websites gaan kijken - je houdt die prijzen echt niet voor mogelijk (ook al verdienen ze meer).

Ciao !

05/06/2007 - 12:52

Frederic,

Wij gaan dit zeker verder uitpluizen. Maar wat is die "programmawet van 2006" waarnaar u verwijst in uw antwoord van 01/06 ? (datum, naam van wet, datum publicatie Staatsblad?) Iets verder vernoemt u "art.56. de bijlage bij hetzelfde besluit". Over welk besluit gaat dit ?
In het KB van 12/08/2000 (en latere wijzigingen) lezen wij dat Dendermonde (waar wij gaan bouwen) blijkbaar één van die 32 stedelijke gebieden is.

Groeten,
Gino

05/06/2007 - 13:15
Anonieme gebruiker (niet gecontroleerd)

dendermonde is inderdaad één van die gebieden. Alsook Mechelen, Antwerpen, Brussel, Gent, ...

Ik heb de publicatie gevonden op het staatsblad op internet. Het is de programmawet van 27 december 2006, gepubliceerd 28 december.
Succes,
Frederic

Het Ecobouwers forum is vernieuwd en verbeterd, daarom is deze discussie afgesloten. Je kunt hier niet meer reageren. 

Je kan deze vraag opnieuw stellen, of vragen aan de beheerder van Ecobouwers om deze discussie opnieuw te openen als een nieuwe vraag.