Passiefhuis minder gunstig voor kadastraal inkomen? | Ecobouwers.be

U bent hier

Passiefhuis minder gunstig voor kadastraal inkomen?

afbeelding van Bram in Brussel
26/03/2020 - 15:37

Een passiefhuis heeft muren die veel meer isolatie bevatten dan de gemiddelde woning van 1975, wat de referentie is voor het kadastraal inkomen. Het kadaster baseert zich op de bruto bebouwde oppervlakte. Maar een nieuwbouw passiefwoning (muur+isolatie 49cm) van bv bruto 10x10m geeft slechts een nuttige binnenoppervlak van 81.36m² tegenover 88.74m² vroeger (muur+isolatie 29cm).

Dat is reeds 8,32% minder nuttige binnenoppervlakte bij een optimale vorm en wordt nog ongunstiger bij de meeste andere vormen.

Bij renovatie van een oud huis met laag kadastraal inkomen mag isolatieverhoging (zonder comfortverhoging) niet leiden tot een hoger kadastraal inkomen, maar bij nieuwbouw wordt daar blijkbaar geen rekening mee gehouden.

Houdt het kadaster daar in Brussel rekening mee? Kan men dat aanvechten bij het kadaster?

4 Reacties

afbeelding van walter-8
27/03/2020 - 17:09

Je passiefhuis heeft dan weer geen verwarmingsinstallatie wat je kadastraal inkomen dan ook weer beïnvloed;-).
En ik woon in een verbouwde woning waarin de oude muren van 100 jaar oud, 42cm dik : dus ik wordt ook benadeeld ;-).

Maar ik ben benieuwd waar je vindt dat het kadastraal inkomen gebasseerd is op het bruto opp. In theorie is het een huuropbrengst die geschat wordt. Je kan perfect argumenteren, as het ooit zover is, en er is een huis met dezelfde nettomaten in je buurt dat een lager inkomen toegekend wordt of werd, dat dat ook voor jouw woning moet zijn.

afbeelding van Bram in Brussel
27/03/2020 - 17:56

Ons passiefhuis (is nog niet helemaal af en nog niet passief) maar heeft wel verwarming. Voor welk aandeel zou dit meetellen in de berekening?

In de brief van het kadaster staat een klein blokje "motivering"; daarin staat
"Motivering: Schatting, nieuwbouw.
Het kadastraal inkomen geldt vanaf 01.06.2019 
Bouwtechnische kenmerken van het perceel (zie verklaring in bijlage)  
A.3. .2019.----/1.Y.1/1.4.98  "

De verklaring van de bovenstaande technische code zou zijn: A gesloten bebouwing; 3 verdiepingen, (blanco) geen bewoonbare dakverdieping; 2019 laatste wijziging /1 garage, Y verwarming, 1 badkamer / 1 woongelegenheid, 4 woonplaatsen, 98 oppervlakte op de grond.

De berekening houdt veronderstel ik rekening met bereikbaarheid en buurt en zo. Waar ik met deze korte motivering aan twijfel is of ze zich ook baseren op andere gegevens van ons, zoals het plan van de bouwaanvraag?

afbeelding van walter-8
27/03/2020 - 18:01

Hoi Bram,
Formeel gezien is er geen berekening: er is een schatting op basis van de huurprijzen in jouw omgeving en vergelijking met gelijkaardige woningen.

Als je niet akkoord bent kan je protesteren. Maar je zal moeten argumenteren waarom hun schatting fout is.

Walter

afbeelding van Luc Vandamme
28/03/2020 - 15:40

Bram in Brussel wrote:

Ons passiefhuis (is nog niet helemaal af en nog niet passief) maar heeft wel verwarming. Voor welk aandeel zou dit meetellen in de berekening?

In de brief van het kadaster staat een klein blokje "motivering"; daarin staat
"Motivering: Schatting, nieuwbouw.
Het kadastraal inkomen geldt vanaf 01.06.2019 
Bouwtechnische kenmerken van het perceel (zie verklaring in bijlage)  
A.3. .2019.----/1.Y.1/1.4.98  "

De verklaring van de bovenstaande technische code zou zijn: A gesloten bebouwing; 3 verdiepingen, (blanco) geen bewoonbare dakverdieping; 2019 laatste wijziging /1 garage, Y verwarming, 1 badkamer / 1 woongelegenheid, 4 woonplaatsen, 98 oppervlakte op de grond.

De berekening houdt veronderstel ik rekening met bereikbaarheid en buurt en zo. Waar ik met deze korte motivering aan twijfel is of ze zich ook baseren op andere gegevens van ons, zoals het plan van de bouwaanvraag?

De schatting vor het KI houdt rekening met het comfort, met de totaalprijs van de verbouwing en met de ligging van het pand.

Comfort: aantal badkamers en wc's beïnvloeden de prijs. Meestal werd dit vroeger niet aangegeven bij een verbouwing (geen verplichting voor bouw/omgevingsvergunning bij deze werken) en dan is dit nu een eerste aangifte  vaan deze zaken. Ook wordt een centrale verwarming als comfort beschouwd. In een oud huis was dit meestal niet aangegeven (geen verplichting), waardoor ook bij een hedendaagse verbouwing dit voor de 1ste maal  in de berekening van het KI van dat huis wordt ingerekend.... Hetzelfde met autostaanplaatse/garages ....

Totaalprijs van de verbouwing: geeft ook  een indicatie van het luxe niveau en dus de verhuurwaarde (teruggerekend naar 1975)

Ligging is natuurlijk de topprioriteit bij ieder vastgoed, dus ook bij de beoordeling van het KI. Wat kan hiier veranderen t.o.v. vroeger? Een bus/tram halte of een treinstation bijgekomen/verdwenen. Een winkelstraat in de buurt .... enz... zijn allemaal elementen die de top- of minderligging voor een KI (en dus de verhuurwaarde van het pand, teruggerekend naar referentiejaar 1975) bepalen.

Voor de KI aangifte na verbouwing, ben je trouwens verplicht om reeds in je bouwaanvraag (omgevingsvergunning) aan te geven hoeveel m² er bij gecreëerd wordt, hoeveel plaatsen er vroeger waren en hoeveel er nu zullen zijn, of er en hoeveel wc's en badkamers er aanwezig zullen zijn na verbouwing, enz... (zie  uw architect voor de formulieren van uw aanvraag milieuvergunning) en alle andere inlichtingen worden gevraagd via het aangifteformulier KI. Jij moet alleen je huiswerk doen in verband met de ligging en kijken hoeveel minder bussen en tramhaltes er (minder) zijn (indien je het  KI op de ligging wil betwisten) enz...

Het KI mag (wettelijk) geen rekening houden met energiebehoefte en eigen energie-aanmaak