De grootste problemen tijdens een verbouwing? | Ecobouwers.be

U bent hier

De grootste problemen tijdens een verbouwing?

20/12/2016 - 15:12

Wij gaan binnekort van start met de renovatie van ons appartement.

Wat waren de (top 3) grootste problemen/moeilijkheden die julle tegenkwamen tijdens jullie (ver-)bouwproject?

Een gewaarschuwd man...

Thanks !!

32 Reacties

20/12/2016 - 15:31

aannemers die veel beloven en keer op keer hun kat sturen.

20/12/2016 - 16:37

Ik zou het positief bekijken; wat moet je zeker doen:
- realistisch plan maken met architect voor ontwerp, budget en timing.
- vraag in alle fases voldoende offertes zodat je steeds uit een aantal opties kan kiezen (eindig je met maar 1 optie, meer offertes zoeken)
- zie het budget voor de architect niet als verloren geld (en hij helpt ook in de afwerking niet enkel in ruwbouw...).

Walter

20/12/2016 - 18:03

Inderdaad, aannemers. Een ras apart. 
Gebruiken blijkbaar een agenda van een andere planeet met een andere tijdsindeling. 

Persoonlijk zo veel mogelijk de werf tot in detail controleren en er op staan dat tekortkomingen rechtgezet worden voor je een
volgende schijf betaalt. En op uw strepen blijven staan.  

20/12/2016 - 18:45

niet alleen offertes vragen en vergelijken, maar zeker ook recente referentie's.  dan kom je er al snel achter of de aannemer enigzins van z'n woord is.

20/12/2016 - 19:39

IvoB wrote:
...

Persoonlijk zo veel mogelijk de werf tot in detail controleren en er op staan dat tekortkomingen rechtgezet worden voor je een
volgende schijf betaalt. En op uw strepen blijven staan.  


Niet correct; de correcte manier is dat je de voorwaarde van vooruitgang, controle en betalingen in het contract op neemt. Als dat niet zo gedaan is, mag je de werf controleren zo veel je wilt maar helpt het je nauwelijks vooruit.
En los daarvan, als je de kennis niet hebt voor werfopvolging kan je er ook niet veel gaan doen.
Walter

20/12/2016 - 20:44

De bouw inderdaad correct controleren en opvolgen, maar ook naar de aannemer toe, soms durven toegeven dat je overdreven hebt, dat je ook eens mis kan zijn... Niks zo belangrijk dat elke partij en ieders werk en kennis gerespecteerd wordt, zodat je een positieve en constructieve sfeer kan bewaren. Waar het nodig is streng en onverbiddellijk zijn, maar ook eens minder belangrijke dingen door de vingers durven zien... Perfectie bestaat niet, ook niet bij jezelf. Aannemers zullen graag wat extra moeite doen, als ze voelen dat ze gewaardeerd worden. En dat werkt in alle richtingen... Succes!

20/12/2016 - 21:13
mro

1) communicatie

2) communicatie

3) communicatie

En dat bedoel ik dan op de meest uitgebreide manier. Alle partijen moeten weten waar ze aan toe zijn: financieel, technisch, planning ifv andere aannemers,... en als er iets wijzigt in de planning(en dat zal) door een nieuw inzicht of een probleem dan moet er kort op de bal gespeeld worden. Voor zover ik weet kan er niemand gedachten lezen, toch niet in de bouw...

21/12/2016 - 10:15

1) Valse beloftes; niet alleen de agenda, ook de uitvoering, staat het niet tot in de details beschreven in een lastenboek, dan komen snel de excuses; wie werkt er in den bouw, ik doe da al 20 jaar azo mijnheer, ja maar weete gij wel hoeveel tijd da da ga kosten als we da echt zo moeten doen etc. Ik heb ze allemaal gehoord en nog vele meer. 1 maal juridische actie en gelukkig was daar een uitgebreid lastenboek. Communicatie die schriftelijk is! e-mail en (aangetekend indien nodig ) schrijven. Archiveren van de vooruitgang met foto's. Valse prijsbeloftes, ook van de architect, geen 20% maar 100% ernaast (geschatte kost x 2, => nieuwe hypotheek en andere carriere) !
2) Het vinden van aannemers die na het zien of horen van uw neergepende eisen niet afhaken.
2b) Het vinden van aannemers en architecten die niet achter hun oren beginnen te krabben als ge technisch begint te spreken, laat staan een die mee kan spreken.
1,2,2b) Eigentlijk het begin : Het vinden van een architect die technisch (en juridisch/administratief) genoeg onderlegd is en voldoende papierwerk wil opstellen om al het voorgaande voor u te vermijden en desnoods op te lossen door daarenbovenop héél regelmatig de werf op te volgen. Liefst een die u onmiddelijk ook de uitvoerders kan geven die bekwaam zijn en waarmee hij al heeft samengewerkt, extra beveiliging tegen verrassingen. Alles, maar dan ook zo goed als alles op voorhand bepalen. Eén aanpassing na het uitwerken van de plannen kan (soms) grote gevolgen hebben.
3) Bijna vergeten, ik ben bij bijna elke overheidsinstantie tot naar de ombudsman moeten gaan, waarborg voor de vergunning, bepalingen in de vergunning, inkleuring voor de waterzuivering, aardgas aansluiting, telenet, belgacom, elektriciteitsaansluiting, ANB, etc.

21/12/2016 - 15:53

Okay, thanks !!!

Ik kan geloven dat dit grote moeilijkheden zijn tijdens de bouwwerken. Ben benieuwd wat voor mij de grootste problemen gaan zijn.

21/12/2016 - 16:26

En los daarvan, als je de kennis niet hebt voor werfopvolging kan je er ook niet veel gaan doen.

Je moet echt niet voor ingenieur of architect gestudeerd hebben om te kunnen zien wat voor soort dubbel glas ze geplaatst hebben, of je isolatie mooi aansluit en de naden afgedicht  zijn of de verf al gebarsten is bij plaatsing,.....(ondanks gedetailleerde meetstaat).

Aannemers hebben de gewoonte ontwikkeld meer werven aan te nemen dan ze personeel hebben die dat gelijktijdig aankan en dat dan mooi te "verdelen" zodat ze overal een beetje bezig zijn. De klant die het hardst op zijn strepen staat zal het eerst bediend worden en de zacht/lankmoedige zal het langst wachten maar het zich nadien het langst beklagen.

Eenmaal je materiaal (bv isolatie tussen je muren) geplaatst is zonder eigen opvolging gaat niemand het nog merken (behalve jij nadien aan je energiefactuur). Als ze weten dat je er meerdere keren per week zelf staat ipv de controle aan "anderen" over te laten zullen ze ook wel 2 keer nadenken bij de uitvoering. Zeker, zoals hier al aangehaald, als je ieder gebrek (en dat kan dan nog steeds in der minne geregeld worden) minstens per email en met gedetailleerd dossier aan de onderneming laat geworden. 

Denk zeker nooit "het zal wel loslopen". Dan loopt het gegarandeerd ergens grondig fout.

En meestal wordt dat ook opgelost (bij diegenen die de moeite nemen er zelf op toe te zien). En als je zeker bent recht in je schoenen te staan en de tegenpartij blijft halsstarrig volharden in "ik ben de stielman en gij moet zwijgen" niet aarzelen om aangetekend te reageren en dan door te doen (gelukkig maar één keer meegemaakt dat het tot een juridsiche procedure kwam want de enige echte winnaars zijn uiteindelijk toch de advocaten maar soms moet je je gewoon niet laten doen of ze lopen met je weg).

21/12/2016 - 16:40

IvoB wrote:
...Je moet echt niet voor ingenieur of architect gestudeerd hebben om te kunnen zien wat voor soort dubbel glas ze geplaatst hebben,
...

Meen je echt dat jouw echtgenoot wist welke type glas volgens de offerte moest geplaatst worden?

21/12/2016 - 19:47

Meen je echt dat jouw echtgenoot wist welke type glas volgens de offerte moest geplaatst worden?

Euh, ik begrijp je vraag eigenlijk niet.
Wat komt die echtgenoot nu ineens zich moeien? Welke echtgenoot?
Glas volgens de offerte? Ik vraag zelf welk glas er in moet, bv. saint-gobin SGG CLIMAPLUS 0.8. En laat dat idd zo in de meetstaat en/of offerte opnemen.
En of dat idd geleverd en geplaatst werd is nadien gemakkelijk te controleren want dat staat tezamen met de naam van de uitvoerende aannemer in de afstandhouders van elk glaspaneel. Als ze dan (per vergissing) 1.1 plaatsen is dat idd spijtig voor de aannemer wiens eerste voorstel was om het prijsverschil tussen 0.8 en 1.1 van de factuur af te trekken. Maar daar ben ik als klant niets mee want ik betaal jarenlang de warmteverliezen die niet in verhouding staan tot de eenmalige korting op de factuur.
Als de bouw is opgeleverd of de facturen betaald moet je natuurlijk niet meer afkomen met opmerkingen want dan trek je aan het kortste eind of ben je vertrokken voor een eindeloze procedure.

Trouwens de architect met controlerende functie had het zelfs niet gezien.

Dit als voorbeeld. Na verbouwingen aan drie verschillende woningen meegemaakt te hebben kan ik nog wel even doorgaan.
Van arduin welke gefrijnsd moest uitgevoerd worden en geschuurd werd afgeleverd, eiken binnentrede van 4 meter welke per vergissing in arduin werd afgewerkt, voegwerken welke in de meestaat stonden en niet uitgevoerd werden wegens 'vergeten', geschilderde kastdeuren welke al gebarsten werden geplaatst, plat dak aan balkon dat een halve meter te hoog gestoken werd, etc.

Buiten de gebarsten schilderwerken aan de kastdeuren werd trouwens alles vrijwillig en zonder meerkosten (voor de klant) opgelost door de aannemers. En de nalatigheid bij de schilderwerken (aanvankelijke minnelijke terugvordering van 4000 euro) zijn na een juridische procedure van drie jaar tenslotte voor de aannemer geëindigd in een te betalen schadevergoeding van 24.000 euro.

21/12/2016 - 19:46

Ik bedoelde je partner; wist die welk glas ze moest verwachten in de ramen?

21/12/2016 - 19:50

Ik weet echt niet waar je naar toe wil en wat dat met de zaak te maken heeft.
Wij waren geen van beiden architect, ingenieur of werkzaam in de bouw.

21/12/2016 - 20:19

Dat niet iedereen in staat is een bouwwerf op te volgen....

21/12/2016 - 20:19

Of ik interesse daar in heb...

24/12/2016 - 14:07

Inderdaad, zoals al vaak gezegd opvolgen en zien dat je alles gezien hebt. Het beste lijkt mij nog meehelpen je bespaart op werkuren en je kan direct reageren als er iets niet gebeurt zoals je verwacht en afgesproken hebt. 

Tijdens een volgende fase van de werken of als we thuis kwamen en er nog wat open lag heb ik al vanalles gezien in 1 verbouwing. Een los dampscherm, grote gaten in dragende balken, 'vergeten' isolatie, foute klerur schrijnwerk, omgekeerde beglazing. Sommige aannemers denken precies nog dat je tevreden bent als het er goed uitziet en je alle papieren en premies krijgt maar de kwaliteit van alles wat je niet ziet is ook belangrijk.

24/12/2016 - 15:03

Als je niet in staat bent je eigen bouwwerf op te volgen (bijna iedereen heeft ogen in zijn hoofd en het  moet niet meer zijn dan hiervoor aangehaald) en zeker als je er geen interesse voor hebt is er maar één raad: begin er niet aan. (of voorzie al maar extra budget voor procedures of afbraak- en heropbouwwerken).

25/12/2016 - 16:52

IvoB wrote:

Als je niet in staat bent je eigen bouwwerf op te volgen (bijna iedereen heeft ogen in zijn hoofd en het  moet niet meer zijn dan hiervoor aangehaald) en zeker als je er geen interesse voor hebt is er maar één raad: begin er niet aan. (of voorzie al maar extra budget voor procedures of afbraak- en heropbouwwerken).

Spijtig genoeg is het niet altijd zo eenvoudig :)

26/12/2016 - 13:51

Als je niet in staat bent je eigen bouwwerf op te volgen en zeker als je er geen interesse voor hebt is er maar één raad: begin er niet aan.

Dan moet je ;

1) Bij architect en aannemers gaan die je kan vertrouwen. Navragen op internet of bij kennissen. Sleutel op de deur kan ook ok zijn.

2) Niets vragen waar zij niet zelf mee af komen, m.a.w. u houden aan wat zij voorstellen. Staat dat u niet aan dan moet je verder zoeken.

Of iemand vinden die jij vertrouwt en het voor u doet, kan een kennis of een proffessioneel zijn, een soort bouwcoach.

26/12/2016 - 14:16

Natuurlijk kan je in een bouwproject starten zonder enige technische kennis noch interesse voor de uitvoering.
Net zoals je een auto kan kopen zonder een zicht te hebben hoe auto electronica werkt.
Hetgeen je beschermt tegen verkeerde uitvoeringen en late oplevering noemt architect en contract. Je komt overeen met architect wat er gebouwd moet worden en de architect stelt werkwijze voor de aannemers op. Strikt genomen zoek je best zelf de aannemers omdat de architect zijn rol van adviseur niet correct kan spelen als hij enige binding heeft met die aannemers. Het voorstel dat de architect zelf aannemers voorstelt is daarom niet het beste. Het is misschien eenvoudiger omdat je de stap aannemer zoeken overslaat, maar je verliest als bouwheer de speling van de markt. Het is aan de architect om de verschillende bieding op de offerte vragen te beoordelen.
De architect doet jouw opvolging (dat staat zo in het standaard contract met de architect). Je moet echt nooit op de werf zijn.

Walter

26/12/2016 - 14:22

yannik wrote:
...

2) Niets vragen waar zij niet zelf mee af komen, m.a.w. u houden aan wat zij voorstellen. Staat dat u niet aan dan moet je verder zoeken.

Niet goed: de architect bepaalt hoe er gewerkt wordt. De aannemer voert gewoon uit wat er voorgeschreven is. Ieder zijn job...
Ik zie niet in wanneer een aannemer bij echt relevante zaken met iets naar voor zou komen.
Als er problemen zijn kan je wel zo werken. Dat zal een grotere bereidheid geven die problemen op te lossen. Maar dan nog zeker zijn dat je met een oplossing akkoord gaat.

26/12/2016 - 14:26

yannik wrote:
...

Of iemand vinden die jij vertrouwt en het voor u doet, kan een kennis of een proffessioneel zijn, een soort bouwcoach.


Het lijkt alsof je de rol van de architect beschrijft? Natuurlijk kan je op veel plaatsen info verzamelen. Maar extra rollen uitvinden in het bouwproces lijkt me aleen duur te worden. Los nog wat voor een resultaatsverbintenis je aan een bouwcoach zou geven? Moet die als puntje bij paaltje komt jou een schadevergoeding betalen als de architect zijn werk niet goed doet?

26/12/2016 - 14:34

IvoB wrote:
...

Eenmaal je materiaal (bv isolatie tussen je muren) geplaatst is zonder eigen opvolging gaat niemand het nog merken ...


Dat is dan een fout in het lastenboek. Dat moet voorschrijven dat isolatie maar mag worden weggestopt na controle door architect....

26/12/2016 - 19:31

yannik wrote:

Als je niet in staat bent je eigen bouwwerf op te volgen en zeker als je er geen interesse voor hebt is er maar één raad: begin er niet aan.

Dan moet je ;

1) Bij architect en aannemers gaan die je kan vertrouwen. ..
...


Ik denk dat je altijd moet werken met iemand die je kan vertrouwen? Of niet?

Walter

26/12/2016 - 22:21

Worden er hier prijzen uitgedeeld aan diegene die het meest post?

Is "er niet aan beginnen" het enig mogelijke of op dit forum toegestane antwoord?

Moet ik bij elke reactie mijn vorige uitleg herhalen om ze te kaderen?

Ik zou wel willen reageren / nuanceren / uitleggen maar hier is maar plaats voor enkele meningen merk ik, sorry.

26/12/2016 - 23:19

Hoi yannik, als dat het gevoel is dat je krijgt dan is dat niet de bedoeling langs mijn kant.
En je mag zeker tijd nemen om nuance aan te brengen.
En ik denk zeker niet dat 'niet eraan beginnen' een goed advies is . Wel dat ieder zijn rol moet spelen in het bouwproces en dat het duidelijk gesteld moet worden wat ieder zijn rol is.

Ik zou je zeker uitnodigen op mijn opmerkingen in te gaan.
Walter

27/12/2016 - 12:43

Wel dat ieder zijn rol moet spelen in het bouwproces

Uiteraard. En als bouwheer heb je ook een voorname rol want jij financiert de boel namelijk en moet er een groot deel van je leven in blijven leven. De rest is na ontvangst van de centen weg naar de volgende.
Al je argumenten zijn bovendien theoretisch juist (architect, aannemer,.... ieder zijn job/rol) maar spijtig genoeg theorieën in een ideale wereld. En, je hebt het gelukkig misschien nog niet opgemerkt, de meesten van ons leven niet in een ideale wereld.  
Ik ben éénmaal (idd 1 keer te veel) moeten overgaan tot een juridische procedure tov een aannemer. Daar kwamen dan de zogenaamde geschoolde "experts" aan te pas: advocaat, architect-expert (aangesteld door de rechtbank dus zelf niets over te zeggen), deurwaarder,.....

Alle drie maakten ze fouten. Gelukkig hebben wij  ook dit dossier stap voor stap opgevolgd (en er onze onbezoldigde tijd ingestoken om de nodige kennis te vergaren) om deze fouten recht te zetten en zo een "aanvankelijke voorgestelde schadevergoeding van 4000 euro" om te buigen naar een uitspraak van 24.000 euro. Kom mij dus niet meer vertellen dat ik blindelings moet vertrouwen op de "experts".

Mij niet gelaten wat een ander doet maar niet komen klagen dat je nadien met de gebakken peren zit omdat "anderen" het beter wisten.

27/12/2016 - 12:05

Hoi Ivo,
Zelfs met jouw minutieuse opvolging heb je niet kunnen voorkomen dat een onderdeel van je bouw in een proces eindigt. Een conclusie zou ook kunnen zijn dat niemand er moet aan beginnen. Ook niet diegene die wel tijd willen steken in opvolging op de werf.

Ik geef gerust toe dat mijn opmerkingen starten vanuit een theoretische benadering en dat die niet de menselijke factor kunnen wegnemen.
Maar ipv controleren zou ik het belang van de bouwheer eerder voor en tijdens de werken starten benadrukken. Zoek contact op met iedereen op je werf. Geef ze een gevoel dat ze meewerken aan iets dat - voor jou toch- belangrijk is en dat je hun bijdrage daarin ook belangrijk vindt.
Ik ga er vanuit dat mensen beter presteren wanneer ze belangrijk worden gevonden eerder dan ze enkel presteren om nadien niet bestraft/beboet.... te worden.
Daar kan je als bouwheer op spelen ook als je geen interesse hebt in opvolging en nakijken of nu wel het juiste glas is geplaatst... dat kan je overlaten aan architect ...

Walter

27/12/2016 - 12:50

Uiteraard kan je dat niet voorkomen (anders was het ons ook niet overkomen).
En dat glas was maar een vb. (voor alle duidelijkheid, heeft niets te maken met de rechtzaak want dat glas heeft de betrokken aannemer nejtes vervangen op eigen kosten en zoals gezegd zelfs de architect had dat niet gezien).

Er zijn goede en slechte aannemers, architecten, stielmannen en alles er tussen in. Je kan als bouwheer shiften op voorhand maar de meeste mensen (ver)bouwen maar een paar keer in hun leven dus zoveel ervaring hebben ze nu ook weer niet op voorhand met aannemers en aanverwanten. Het is tijdens de bouw dat naar voor komt wat ze er in de praktijk van maken.
En (bijna) iedereen kan zien of iets waterpas staat, spleten vertoond, niet echt koosjer is. En daarom moet dat nog geen opzet of slechte wil zijn. Maar je kan het maar beter gezien hebben.

En sorry, een aannemer die zijn stiel goed uitvoert omdat hij door de klant "belangrijk" gevonden wordt? Men voert gewoon zijn werk goed uit omdat men trots is op zijn stielkennis  en vakmanschap en niet omdat men er vanaf wil zijn. Klinkt als iets van  "vroeger" maar gelukkig lopen er heden ten dage nog zo'n stielmannen rond. En dat heb je als bouwheer gelukkig ook vlug genoeg door.

Maar alle controle overlaten aan anderen? Zo zit de wereld tegenwoordig niet meer in elkaar.

Grappig maar ik kom toevallig juist terug van een bouwwerf waar de aannemer eveneens technisch adviseur en gespecialiseerd in veiligheidspreventie was..... en een boel overschotten van isolatieplaten aan het verbranden was en in de achtertuin van de klant ondergronds aan het verwerken was. En nog kwaad worden ook al shij daarover aangesproken werd. Vraag me af hoe de architect dat ooit had moeten vaststellen en de klant als hij niet zelf in zijn tuin ging graven. Het gifstort was wel een feit geweest.

Tot zo ver de beroepsernst van sommige aannemers in de praktijk.
Het zal toch geen toeval zijn dat veel burgerlijke zaken voor de rechtbanken met de bouw te maken hebben?

Nu we zijn ver aan het afwijken van de vraag van TS.
Het is aan hem zijn conclusies te trekken uit alle gemaakte opmerkingen en te bepalen hoeveel tijd hij er zelf aan wil besteden.
Ik zal de laatste zijn om hem aan te raden er niet aan te beginnen. Integendeel. Maar met aanwezigheid, kennis van zaken (al is het theoretisch), diplomatie en geduld is het halve werk voor hem al gedaan.

Als we jouw theorie allemaal in de praktijk zouden toepassen kunnen we dit forum ook wel meteen afsluiten met het standaardantwoord op alle vragen: "vraag het aan uw stielman en/of  architect en het komt wel in orde".

Waarschijnlijk heb ik beroepshalve ook een verkeerde (negatieve) kijk op zo'n zaken gekregen en loopt voor TS alles op rolletjes.

Pagina's